Evolución Hipotecas

Hemos hablado mucho en estas páginas sobre la evolución del precio de la vivienda. También creo que es importante tener en cuenta la evolución del precio de las hipotecas. El motivo no es otro que cuando cualquiera de nosotros decida comprarse una casa probablemente tenga que pedir la típica hipoteca del 80% del valor, sino queremos pagar más intereses.

Hace poco pensé en que el incremento del precio de la vivienda está disminuyendo, pero el euribor está subiendo y al precio actual de los pisos la subida del 1% del último año repercute mucho en el pago anual de una hipoteca media. Especulando desde este supuesto, se puede pensar (pensamiento que no me gusta en exceso) que el freno de los precios de la vivienda puede deberse al incremento en las cuotas a pagar, más que a un parón real del mercado inmobiliario.

Revisando las cuotas de las hipotecas exhaustivamente (INE) se puede observar que realmente las cuotas de las muevas hipotecas han subido en el mejor de los casos (EURIBOR+0.5%) un 20% en el último año para los pisos nuevos. Ésta es la mayor subida en los últimos 4 años. Sí, es una muy mala notica, el incremento de las cuotas de nuestras futuras hipotecas está lejos de relentizarse como ocurre con el precio de la vivienda, tal como se muestra en el gráfico.

Como se puede observar en azul tenemos la gráfica del incremento anual del precio de la vivienda es el mismo gráfico de enlace, pero variación anual. En amarillo el valor del euribor y en rosa el incremento de las cuotas de las hipotecas. Como vemos durante el 2001, 2002 y 2003 hubo un incremento sostenido en las cuotas de las nuevas hipotecas debido a la bajada del euribor. Pero durante el 2004 y 2005 pese a tener el euribor bajo al subir el precio de las casas las cuotas se dispararon y ahora 2006 con el aumento del euribor ya hemos llegado a un incremento en las cuotas del 20%. Con esto quiero decir, aunque el precio se esté desacelerando no parece ocurrir lo mismo con la cuota que los trabajadores tenemos que pagar. Sino que esta a aumentado muchísimo en el último año, desgraciadamente también ha aumentado en un 12% para los que se compraron la casa el año anterior (vamos, de esta subida sólo se libran los que tienen dinero).

Previsiones de futuro

Como ya comenté viendo la evolución del precio de la vivienda, durante el 2007 espero una subida del 5%. Dada esta subida y el previsible euribor medio para este año del 4,35% (creo que subirá como dicen la mayoría de los analistas hasta el 4,5% y se mantendrá en ese valor) el incremento en la cuotas estará sobre el 13%

Bien, Este gráfico muestra dos cosas, la primera que los inversores van a huir del mercado inmobiliario. Comprar casa no va a ser una inversión tan buena como antes sólo van a conseguir un 5% este año. Pero comprarse una casa va a ser más caro para la mayoría de los españoles, un 13% más caro.

OFERTA - DEMANDA

Mucho se comenta también sobre la disminución de la demanda debida a los elevados precios y la huida de los inversores. Pero realmente tampoco hay nada que indique que vayan a cambiar las cosas (siempre desde el punto de vista técnico).

Como se puede ver en el gráfico, los españoles seguimos hipotecándonos a marchas forzadas, el gráfico indica el importe total de las hipotecas concedidas en el año. Y como se puede observar lejos de permanecer constante está subiendo casi exponencialmente en el último año el número de hipotecas ha subido un 24%. (Las diferentes curvas se deben a que he sido incapaz de encontrar exactamente el mismo indicador para los dos periodos en la página del INE pero para ver la tendencia sirve). Porqué creo que el número de hipotecas es tan importante, porque no está viciado con datos de especuladores, ya que estos no necesitan de hipoteca para comprar y con ella no resulta una inversión rentable por lo menos durante el 2006. Además indican que la gente no se está asustando por la subida de los intereses y sigue pensando que puede pagar su hipoteca, ya que cada vez se contratan más hipotecas, lo mismo ocurre con los bancos que creen que pueden cobrar la deuda. Como contrapunto puede estar la gente que se vuelve a hipotecar para tener dinero para consumo, viajes y vivir al día.

En la siguiente gráfica podemos ver como la oferta (nº de viviendas iniciadas mensualmente (azul) y terminadas (rosa) ) sigue en máximos históricos datos del Banco de España.

CONCLUSIONES

La bajada del incremento en el precio de la vienda puede deberse a la subida del euribor que hace mayores las cuotas que debe pagar el comprador lo que impide que los precios sigan subiendo.

Las cuotas de las hipotecas del 2006 son un 20% más caras que las del 2005 y previsiblemente las del 2007 serán un 13% mayores.

La creación tantas nuevas hipotecas, Aumentaron un 24% el último año hace que parezca poco probable que disminuya la demanda.

El número de pisos iniciados y terminados hace pensar que la oferta sigue fuerte y que el mercado inmobiliario no espera una disminución de la demanda en este año. Además fuentes de diversas estadísticas reconocían que al 13% de la población le gustaría comprarse una casa.

Así aunque me pese (me gustaría comprarme una casa, pero no en estas condiciones) he de reconocer que el sector inmobiliario se encuentra muy fuerte por lo menos técnicamente hablando y que parece que va a seguir así durante el 2007.

NO SE HA TENIDO EN CUENTA

No he tenido en cuenta una posible recesión económica por motivos diferentes a un parón en la construcción. Ésta podría venir como se indica en el blogsalmón por la bajada en la productividad de los trabajadores españoles. O sencillamente una posible incapacidad de los españoles de pagar las cuotas de nuestras hipotecas, con lo que primero reducimos el consumo, lo que nos lleva poco a poco a una recesión económica que lleva al embargo y demás consecuencias indeseables. Éste último escenario posible es el menos deseable y espero que no se dé, prefiero que los pisos sigan caros, pero que la mayoría los podamos pagar.

Todos los datos los he obtenido a través de los enlaces que se expusieron en este post nuestro

Los datos de la primera gráfica los podéis encontrar aquí, el resto los iré colgando.

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