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Biasista

Anotado por Nachete

Ni nuncabajista, ni burbujista, ni aterrizajista. Voy a exponer mi opinión sobre lo que veo y padezco en el mercado inmobiliario desde que comenzó mi búsqueda de vivienda en verano de 2006.

Primero, los pisos empezaron a subir, y a subir, y a subir más. Después de una espectacular subida, llegó un punto, en el año pasado, en que el mercado reaccionó y se dio cuenta de que los pisos ya no se vendían. Entonces bajaron, a finales de 2006 y primeros de 2007, pero lo justo (entre un 5 y un 10%). Desde entonces, se han quedado así. Y eso es todo.

Recientemente he leído en los medios la noticia de que según la OCDE, el precio de la vivienda en España está inflado un 30%. Creo que tienen razón. El mercado se está ajustando a lo que saben que no puedes pagar pero en realidad sí puedes pagar. Un 30%, más o menos, por encima de lo que sería, digamos, permisible.

Esto, en términos de ingeniería de sistemas, puede ser un proceso de segundo orden con un error de posición. Algo así:

 

proceso precios vivienda

Cuya respuesta en el tiempo es la siguiente:

 

vivenda

 

En donde el repunte inicial es una sobreoscilación, el disparo inicial de los precios, a la que sigue una bajada moderada, y una estabilización final a un precio un 30% mayor de lo que tienes en tus cálculos. Se ha quedado en un nivel que sigue la señal de referencia (que es lo que sería permisible pagar), pero con un error en régimen permanente siempre por encima de esta. O sea, que presenta cierto offset o bias. Y así se va a quedar, pienso yo. Cada vez que nuestro poder adquisitivo suba, los precios subirán, manteniendo ese margen de error o de offset, ajustándose a lo que puedes llegar a pagar. De ahí lo de biasista.

¿Y cómo lo vas a pagar? Pues en mi caso, y como el mío el de más gente, con:

  1. La ayuda de mis padres (un préstamo con interés cero), y
  2. Una hipoteca sangrante a 35 o 40 años.

Con estas ayudas ya cuentan todas las inmobiliarias, las promotoras, y todos los bancos. Saben que si puedes permitirte pagar 300000 euros es, o porque te ha tocado la lotería, o porque tus padres te están cediendo sus ahorros. Y si el precio es realmente escandaloso, no pasa nada. Se paga igual, pero te ahorras impuestos, para eso está el eufemismo del 'dinero en B'.

Bien, pues yo tiro la toalla. Ya estoy cansado de ver pisos sobrevalorados, y estoy muy pero que muy decepcionado, por decirlo educadamente, con nuestra clase política, que no pone ni freno, ni una regulación eficaz de los precios de la vivienda. Antes de que se acabe 2007, me habré comprado un piso, y para mi desgracia, tendré que pasar por el aro.

 

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14 Comments:

16/2/07 13:17: Anonymous kikollan said...  

Lo peor del caso es que aunque la bajada parece haber comenzado en Valencia (por ejemplo), en términos generales estamos en la sobreoscilación (time 4) porque los incrementos del precio son todavía superiores al IPC.

Si compras una casa para vivir allí, lo importante es disfrutarla y lo demás da bastante igual.

16/2/07 16:14: Blogger Carlos said...  

No sé nacho, no te desesperes, como dice Kiko estamos en el máximo aún sigue creciendo ligeramente el precio. Así que ese 30% extra es el valor de pico. De todas formas como ya sabes, esto es mucho más complejo, vamos que la entrada al sistema no es un escalón y las perturbaciones no se han considerado. Lo que sí sabemos por interpolación es la tendencia del sistema y esta es a que aún este año van a subir otro 5% (vamos esa es mi apuesta personal) la de kiko creo que era bastante menor. Él ya supone que algo va a pasar yo supongo que todo va a seguir igual.
Además estoy fraguando una teoría según la cual realmente los pisos siguen subiendo a un ritmo más elevado. porque lo que marca el precio de la masa (gente como nosotros) no son los x millones que vale la casa, sino lo que tengo que pagar al mes y esto sigue incrementándose en más de dos dígitos (pero eso ocurre tanto para los que ya se la han comprado como para los que no) Es decir por una casa de la que te tienes que sacar una hipoteca de 120.000 € con la mejor hipoteca (EURIBOR+0.5) el año pasado pagabas 528 € al mes pero este año pagas 612 € vamos ha subido una friolera del 15%. Normal que las casas no sigan subiendo ya lo hacen por ellas las cuotas.

16/2/07 16:18: Blogger pinar said...  

Meneada
http://meneame.net/story/precio-vivienda-analizado-ingenieria-sistemas

16/2/07 16:35: Blogger Juanma said...  

creo que tu modelo carece de variables como la oferta (+800.000 viviendas nuevas al año) y de la demanda (cada vez menos solvente por la subida de intereses)

16/2/07 17:45: Blogger eulez said...  

Yo lo que no entiendo es esa "rendición" a la compra... la gente se queja de los precios, de que esta sobrevalorada la vivienda y luego, va y la compra, a dejarse los ahorros propios y ajenos en una hipoteca a chopocientos mil años. Siempre con ayuda de los papis, por supuesto. Me parece una actitud hipócrita, si vas a comprar no te quejes. Si te quejas, no compres porque estas retroalimentando el sistema, estas jodiendo a los demás, que no tienen ayudas a la entrada a interés cero. Que mania de los españolitos con comprar, leñes.

Por cierto, me ha gustado mucho este blog. Lo he descubierto recientemente.

16/2/07 18:34: Blogger Nachete said...  

Bueno, primero, pinar, gracias por ese meneo.

Tenéis razón, en que este modelo no es más que una aproximación, digamos local, de un comportamiento más amplio. Y no están contempladas muchas variables, ni de lejos.

Quería indicar no la tendencia, sino lo que ha sido el comportamiento en el tiempo que llevo buscando un piso.

Para eulez: ya he pensado muchas veces en buscar un alquiler temporalmente y dejar lo de la compra de un piso para más adelante, cuando, se supone, los precios sean más asequibles. Pero al final los inconvenientes superan a las ventajas. Si voy a comprarme un piso en 2007 es porque, sencillamente, por razones personales no puedo esperar más. Y no me llames hipócrita, por favor. Tú tendrás tus criterios y tus necesidades, yo tengo los míos.

16/2/07 20:33: Blogger Villacampa said...  

Nachete: sin compartir en absoluto el modelo que presentas (para empezar porque los estudios de idealista me parecen fundados en la mentira, precios que no son a los que luego se venden los pisos), entiendo la necesidad de obtener una vivienda.

El aquiler va y sube casi un 9% el último año, más que la vivienda.

Pero, sinceramente, espera 3-4 meses (yo diría mejor 6), a obtener los resultados del primer cuatrimestre (mejor los del segundo) de los precios de la vivienda.
Que subirán, sin duda. Pero si lo hacen por debajo del 2-2,2% será una advertencia clara de viene un cambio de ciclo (y en el segundo podríamos ver entonces las primeras caídas de verdad, no las de idealista).

No dejes de buscar un piso en alquiler. Tampoco los que estén en venta. La realidad es que hoy día en la venta se puede negociar mucho más que hace unos años.

Y por cierto, de explotar la burbuja inmbobiliaria Valencia y Madrid lo sufrirán con virulencia.

¿Sabes la rabia que da cuando te compras un PC y solo dos meses después ves que cuenta casi 1/3 menos?
La única forma de que te de menos rabia es porque necesitabas el PC aún sabiendo que, como casi siempre, al poco costaría más barato.

Eso no es normal que ocurra con la vivienda. Pero estamos en un mal momento. Muy malo. El alquiler por las nubes, y la incertidumbre de la burburja.

No pares de buscar.... de todo. Y atento a las variaciones en el incremento del precio de la vivienda que marquen el primer y segundo cuatrimestre de este año

¡Mucha suerte!

17/2/07 00:49: Blogger KikoLlan said...  

Eulez: la trampa del sistema es que hay gente que necesita comprar. Los que no estamos en esa situación, como yo, tenemos muy fácil eso de esperar...

por cierto, siempre es agradable saber que a la gente le gusta Salabecarios, gracias :-)

Yo me adhiero al consejo de Villacampa: si puedes, espera unos pocos meses a obtener los resultados del primer trimestre. Es muy posible que los precios sigan subiendo, aunque sea más lentamente, pero quizás si se rompe la periodicidad (con un valor cercano al 1%) podríamos hablar de desplome. Pero, pensándolo bien, las incógnitas quizás duren más de unos meses...

Otra cosa evidente es que se esta vendiendo menos, así que es verdad que "puede negociar mucho más que hace unos años". Pero eso lo sabes tu mejor que yo.

17/2/07 01:13: Anonymous TitoQ said...  

Y porque no un modelo predador-presa del tipo Volterra-Lotka? Discreto por supuesto! Ya verás como en cuanto la población de depredadores (pisitofilos) deje de cazar presas (pisos) por los altos precios, el sistema retrocede a condiciones normales! Piensa en la burbuja como la respuesta a una perturbación introducida por los tipos de interes y la inusitada bonanza económica!

18/2/07 10:52: Blogger eulez said...  

Hola a todos,

para nachete: disculpa lo de hipócrita, no es algo personal, es más bien dirigido a todos los que compran y se quejan a la vez. TIenes razón en que cada uno tiene sus situaciones personales, y a saber, pero eso yo tampoco lo sabía a priori.

Mis críticas están más dirigidas hacia toda una generación, a la que desgraciadamente pertenezco, demasiado cómodona, que sigue con las ideas de sus padres (piso, familia) cuando la situación laboral no se parece absolutamente en nada a la que tenían ellos. Entiendo que el que se lo pueda permitir compre, pero lo que no puedo entender es pagar 450.000 euros por un piso de 50 m2 (esto es lo habitual en Madrid y Barcelona, no se como estará en Valencia). En algún momento dices que esto "esta en el límite de lo que la gente puede pagar", o algo así. Esta claro, y si no lo pueden pagar, los bancos alargan las hipotecas, ya van por los 50 años. Yo lo siento, pero estoy radicalmente en contra de la compra de vivienda bajo estas condiciones y espero de corazón que explote la puta burbuja, aunque la economía se vaya al carajo, a ver si la gente aprende a no especular (si al menos se alquilasen los pisos vacíos...)

18/2/07 13:31: Blogger KikoLlan said...  

Eulez, es cierto que somos una generación extraña. Aunque quizás todas lo hayan sido a su manera.

Esa tendencia a dejar tu «casa-familia» para replicarla (pantalla de plasma, calidades de lujo y nevera de dos cuerpos incluido) tampoco me gusta (personalmente).

El problema es que, una vez los precios se desorbitan, a la gente a la que le conviene comprar (porque sabe que va a vivir allí de forma indefinida, quiere formar una familia, etcétera) no le queda otra que «pasar por el aro».

18/2/07 13:56: Blogger Angelillo said...  

No has de pasar por el aro.

Yo me compré un piso, que puedo pagar, en Valencia. Ni la finca ni el barrio son para tirar cohetes, pero por lo menos son decentes (vecinos medio normales y ascensor de serie). El piso no es el de mis padres, pero con ánimo y ganas de vivir con tu pareja o por fin solo te adaptas fácilmente.

Me ha tocado reformarlo entero y sufrir durante un año (y aún no he acabado). Lo que he podido me lo he hecho yo (ventanas, instalación eléctrica, lucir trozos de pared, pintar) y lo que no me ha tocado contratarlo (cocina, baños, puertas y suelo). Los cambios los he pagado con el dinero que tenía ahorrado (me tocó no salir casi de fiesta ni hacer viajes durante 2 añitos), y con las ayudas del ministerio/generalitat. Aún sigo ahorrando para vestir la casa.

El piso, ni es el que me hubiese gustado comprarme, ni en el barrio que me hubiese gustado vivir. Pero es lo que hay. Al final te adaptas y hasta te acaba gustando (a menos que sea un barrio marginal, o una finca social). Y estimo que viviré aquí al menos 10 añitos (porque si me voy antes, me toca devolver la pasta). Y espero formar una familia aquí.

Ahora mismo estoy de puta madre viviendo aquí con mi chica. El barrio me ha gustado más que el de mis padres, al igual que el piso que me ha quedado. La finca aún no ;). No creo que cambie de piso. Si lo hago será para agenciarme un chalete. Pero bueno, la vida da muchas vueltas.

Pero claro, si empiezas con que el piso tiene que ser para toda la vida, que si te metes lo haces en uno que te guste o en tal barrio, que si la finca ha de tener ladrillo caravista o ha de ser nueva/seminueva, que si no tengo porque bajar mi nivel de vida, y todos los etcéteras que siguen y que oigo de muchas personas, sí que tienes que pasar por el aro.

A todos nos gusta lo bueno, bonito y barato. Y sí, nos ha tocado vivir una época de mierda, en la que un tío con estudios suele tener sueldos mileuristas y con un metro cuadrado por las nubes. Pero siempre hay gente que lo tiene peor, que en el mundo son el 98%(?) de la población. Y hay que dar gracias de lo poco que tenemos. Que luego todo puede desaparecer de golpe.

Pero bueno, cada uno hace lo que quiere con su vida. Y quien por su mal muera, que nadie le llore.

18/2/07 23:20: Blogger KikoLlan said...  

Ángel, cuando decía pasar por el aro me refería al hecho de comprar.

Aunque como explicas, puedes minimar el aro por el que pasas, como muy inteligentemente has hecho tu.

30/5/07 16:19: Blogger HG said...  

Acabo de encontrar esta entrada, un pelín vieja ya pero de actualidad para todos los que estamos como tú.

Me gusta cómo lo has planteado, muy original (yo soy ingeniero, o sea que lo de la oscilación no me suena "totalmente" a chino), claro que espero de todo corazón que no pase lo que dices, por la cuenta que nos trae.

Pero ¡¡NO COMPRES TODAVÍA!! porque aún suponiendo una estabilización de los precios a esos niveles, hoy por hoy es mejor alquilar que comprar. Yo me he hecho mis cuentas en una hoja excel y la gráfica la he puesto en mi blog: Inmobiliaria y finanzas.

En resumen, si no se mueven los precios, y con el euribor como está o más alto, ganas dinero viviendo de alquiler durante los próximos 5 a 8 años. Tiempo suficiente para ver la evolución de la cosa...

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